(文/谢红娟，编辑/马媛媛)在质押公司股权、发行股份、ABS终止等融资手段后，李思廉和张莉终于将自己的财产推到了台前。

　　

　　

　　4月26日晚，R & ampf财产公司在HKEx提交了招股说明书。数据显示，截至2020年12月31日，瑞和管理的552个项目的总建筑面积。f物业管理6940万平方米，其中住宅物业项目295个，建筑面积约5810万平方米。商业地产项目257个，管理建筑面积1120万平方米。

　　

　　

　　连续三年“资不抵债”

　　

　　

　　比如R & ampf集团，R & ampf房产也背负着巨额负债。

　　

　　

　　数据显示，2018年至2020年，R & ampf物业分别为21.75亿元、13.8亿元、19.22亿元。

　　

　　

　　虽然R & ampf属性表面上减少了，实际上是由于2019年R & ampf地产集中清算资产总额中的关联方及其他资产欠款7.73亿元。相比之下，当年通过集中结算应付关联方款项为9.18亿元。

　　

　　

　　反映在财务数据上，R & ampf物业贸易及其他应收及预付款项由截至2018年12月31日的13.17亿元减少至截至2019年12月31日的4.44亿元；贸易及其他应付款项由2018年12月31日的人民币19.39亿元减少至2019年12月31日的人民币11.29亿元。

　　

　　

　　考虑到R & ampf物业只是为广州复星收购田丽物业做准备的集中结算，过去不适用。按照这个逻辑，R & amp2019年f物业应为22.98亿元，同比增长5.66%。

　　

　　

　　同时，根据调整后的财务数据分析，2020年，R & ampf物业将增加负债总额5.42亿元，同比增长28.2%。

　　

　　

　　此外，连续三年，R & ampf财产处于“资不抵债”状态。数据显示，2018年至2020年，R & ampf物业分别为18.26亿元、12.79亿元、17.61亿元。相比之下，其净资产分别为-3.49亿元，-1.01亿元和-1.61亿元。

　　

　　

　　佳佳业物业研究院执行院长唐卓表示，行业内确实存在这种情况，主要是房地产公司把物业公司做成了ABS，负债计入物业公司。股权剥离后，R & ampf房产无法巩固房产改善债务状况。

　　

　　

　　此外，R & amp房地产是研发领域亏损的主要来源。财产平衡表。招股书显示，2018年、2019年、2020年12月31日，R & amp福彩地产的累计亏损分别为3.67亿元、4.03亿元和1.8亿元。相比之下，如果没有这些累计损失，R & ampf房产三年内逐渐“转正”。

　　

　　

　　除了相对较低的物业管理费和相对较高的员工和维护成本等市场因素外，作为R & ampf集团在过去，免除一些未出售的物业单位的物业管理费是R & ampf财产记录损失。

　　

　　

　　换句话说，免费服务于集团的房地产销售业务是R & ampf财产。

　　

　　

　　富力地产深陷债务危机

　　

　　

　　“R & amp房地产，这是高度依赖R & ampf物业，可能是一个随时会爆炸的雷。”业内人士表示。

　　

　　

　　招股书显示，2018年至2020年，R & ampf物业实现收入18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元。其中，向R & ampf集团开发项目分别占总收入的72.6%、69.5%和66.0%。研发。f物业也表示，“过去我们的业务增长主要得益于富力集团的支持。”

　　

　　

　　具体来说，从2018年到2020年，住宅物业服务收入发展到R & ampf组分别为7.43亿元、9.01亿元和10.72亿元，占总收入的40.7%、41.5%和41.3%。商业物业服务收入发展到研发；f组分别为5.81亿元、6.09亿元和6.43亿元，占总收入的31.9%、28.0%和24.7%。

　　

　　

　　由于收入高度依赖大客户，研发的布局。F properties与R & ampf .截至2020年12月31日，一线、新一线和二线城市的项目约占管理总建筑面积的25.9%、25.9%和25.5%

　　

　　

　　背靠大树很酷，但目前R & ampf地产这棵大树，踩了“三条红线”，深陷债务危机。数据显示，到2020年底，R & ampf物业剔除预付款后的资产负债率为76.7%，净负债率为130%，无限制现金短期负债率为0.4，踩了三条红线后被列为“红档”。

　　

　　

　　此外，到2020年底，R & ampf物业贷款总额为1597.3亿元，需要在一年内偿还638.92亿元的高额债务。

　　

　　

　　R & amp；amp；的风险提示中也指出了这一点。f财产，“如果任何不利的发展发生在研发；f集团的经验或其开发新物业的能力，它可能会影响我们获得新的住宅和商业物业管理服务合同的能力。”

　　

　　

　　“低价贱卖”输送利益？

　　

　　

　　为了实现自身利益的更大化，李思廉选择“ *** ”田丽的房产，这些房产原本被他描述为价值不菲。

　　

　　

　　官方数据显示，田丽地产成立于1997年，旗下有R & ampf物业及其子公司广州鼎立创业投资有限公司分别持股90%和10%。

　　

　　

　　2020年4月，研发；f地产宣布将田丽地产100%股权出售给广州富兴，成本仅为3亿元。出售原因是，结合此前分别以500万元的价格出售的大同恒富物业和天津华信物业，R & ampf物业透过出售物业公司录得总收入4.85亿元，有助纾缓其财务压力。

　　

　　

　　但事实上，不到5亿元的收入根本不够研发；f地产要拿下另一个项目，对于偿还1000亿元的债务来说是杯水车薪。

　　

　　

　　此外，广福星于2019年12月由李思廉和张莉共同成立，双方各持有50%的股份。因此，这“3亿元收购物业资产”

　　

”事件也被业内认为其“将上市公司的资产，转移到个人口袋”。

唐卓表示，按照目前上市物企估值以及收并购的PE来看，3亿是偏低的。物业从地产主体剥离上市是行业比较常见的方式，比如较早上市的永升生活服务、新城悦服务、滨江服务等。剥离上市能为大股东带来额外收益，也表明物业公司市场化的决心。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟也认为，从目前香港上市的近50家物业管理公司市值来看，80%以上的企业市值在10亿以上，而天力物业作为一家一级资质的物业管理公司，3亿元的收购价格应该是低于市场平均价格的。

另据媒体报道，富力物业计划通过此次IPO，募资约5亿至7亿美元，折合相当于39亿至54.6亿。若消息属实，富力物业的估值相较于此前的收购价3亿元，翻了十余倍。

不仅如此，早在2015年中期业绩会上，就有媒体提及分拆物业上市的问题，当时李思廉回答到，“富力物业在其大本营珠江新城的商业物业管理费平均超过30元/平，单单在珠江新城的物管收入就有几亿。”

据了解，以富力中心为代表的珠江新城商管项目，正是由广州天力物业负责物业管理。此外，广州天力物业还负责管理富力集团在广州开发的住宅物业管理和北京的部分物业服务。

那为什么在不到6年的时间里，面对服务版图不断扩大的天力物业，李思廉却认为它没有当初那么值钱了呢？