对于中国人民，买房之路真是崎岖坎坷，东拼西借凑够了巨额首付，又要接受霸王条款似的公摊面积，最后还要面对商品房预售制度，祈求上天自己买的房子不要成为烂尾楼！只有翻过高房价、公摊面积、预售制度这三座大山，买房之路才算走完。高房价不必说，老百姓对公摊面积和预售制度也是恨之入骨。

预售制度谁搞出来的(最新商品房预售新规)

公摊面积的起源

据说是商业巨贾李嘉诚发明的。这个也没法考证，也没有意义，毕竟现在内地开发商用公摊面积挣的钱人家李嘉诚也没有分成，咱们不能老让人家背锅。

公摊面积起源于香港，最开始全世界买房子都是整栋楼一起卖，一个人买一栋楼自然没有公摊之说。但是又有多少人能够买得起一栋楼呢？即使大富豪也不会随便买楼，所以那时卖楼做房地产是非常难的生意。于是有个香港地产商首创了把楼房拆开销售，一层一层地卖。比如一栋楼10层卖给10个人，在律师的帮助下，注册时由购买了一栋楼的10个人共同签订了共有产权，规避了法律问题。

这 *** 很快被香港其他地产商学了过去，因为一层楼也非常大，很多人依然买不起，于是地产商们又把每层分成若干个单元小公寓，把一栋楼拆成一个一个房间来卖。但是这种 *** 也随即出现了问题，每一层楼都有公用区域，而每一层楼房间大小户型都不相同，但是享受的公共区域却是一样的。而每个房间每种户型占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

于是，一个香港地产商（李嘉诚）就想到一个办法，按照“公共契约”的模式，把一栋楼的产权以建筑面积的方式根据户型面积的不同平均分配到每一户，所以购房者买到的是建筑面积，而建筑面积包括使用面积和公摊面积。这就是公摊面积的起源，在1995年公摊面积又由香港引入内地，很快公摊面积在内地被发扬光大。

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公摊面积为何坑民，弊端在哪里

其实公摊面积也是解决了商品房销售中公共区域面积分配的问题。本来是一个很好的制度，但是现在的公摊面积已经被开发商为了利益玩坏了。现在公摊面积没有具体统一的标准，管理混乱。公摊面积的大小现在完全由开发商自己说了算，夸张的公摊比例不仅让购房者在买房时多支出不菲的金额，购房者还要缴纳物业费、暖气费甚至未来缴纳房产税、空置税时多花冤枉钱。其实公摊面积不合理早已是公开透明的事情，在新华社发表的《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文中写道：（公摊）“长期存在但并不意味着合理”。这也是官媒之一次明确对面积是否合理做出的表态。就连公摊面积的起源地香港也在2013年废除了公摊面积，并且废除公摊面积后，香港房价并没有像很多人说的那样房价上涨！

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预售制度起源，发明者：霍英东

预售制度又被称之为楼花，就是开花还未结果，代表着房子还没建好。楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创。首创动工兴建前先交定金、分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。这种销售模式让霍英东没有资金、楼盘还没建好的情况下就已经挣得巨额利润。很快这种销售模式风靡地产行业，这种销售模式极大的缩短了一个地产项目的运作时间，加快了开发商的资金回笼。就这样楼花慢慢地演变成如今的预售制度。

预售制度的好处和坏处

预售制度很多人认为对购房者没有好处，完全有利于开发商。但是对购房者也是有一定好处的，因为预售制度缩短了开发商资金回笼的时间，极大地提高了开发商项目运转速度，节约了开发商资金成本和时间。相对应的期房的房价相对于现房还是便宜一点。

但是，说起预售制度的坏处就是太多太严重了。最严重的就是购房者购买的房子最后烂尾，客户最后不但住不上自己的新房还要每个月还房贷。另外，购房期房的风险还很多，因为就算最后建好交房后，很多的交付标准完全和开发商宣传的不一样，甚至会差距非常大。比如买的改善型住宅最后交房变刚需型住宅，比如绿化不达标，还比如精装变“惊装”。其实购买期房的问题太多了，很多购房者表示，如果交付的房子和宣传的一样，那可真是烧了高香。可见，期房的宣传和实际的交房情况大部分是不相符的。

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​李嘉诚和霍英东都是最成功、最聪明的商人，特别是霍英东更是一个爱国商人，对社会做出的贡献非常大。他们发明的公摊面积和预售制度也是为了解决当时房地产行业遇到的问题，造成如今的问题也不是他们的错。但是随着时间的发展，这些制度慢慢变得不再合理和适用。最近几年，取消公摊面积和住房预售制度的呼声越来越大。