客户的开发是指经纪人通过各种途径与潜在购房者接触、交涉，并最终取得客户购房基本信息和客户委托的行为

16种开发渠道

1、 *** ；

2、门店；

3、报纸；

4、贴条；

5、扫街(临街商铺、写字楼)；

6、洗客（已租，已买）

7、驻守（展板）；

8、派DM单；

9、缘故（人际关系：同学、同乡、同事、同好、同业、同道、战友等）；

10、老客户转介绍；

11、撬客；

12、投资客；

13、房展会；

14、举办讲座；

15、一手房售楼处；

16、其他

四大需求和方向

1、新婚购房需求和开发方向

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。!

客源开发方向:婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

2、改善型用房需求和开发方向

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。

客源开发方向：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。

3、教育需求用房和开发方向

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。

客源开发方向：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告， *** 找客。

4、投资购房需求和开发方向

1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。

客源开发方向：投资回头客老客户圈子，报纸 *** 。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。

四、六大注意事项

1、在开发时要开始建立客户档案；

2、善于站在客户的角度去思考问题；

3、端正自己的心态，要报着帮助客户实现梦想的心态进行开发；

4、在整个开发的过程中一定要注意自己的形象，说话的语气和语调，并能够体现出专业水平；

5、开发客户要保持持久的热情、恒心和毅力。

6、平时和店长和同事搞好关系，这样当需要帮助的时候大家会拉你一把。

作为一个新人，公司已有的人脉资源肯定不会轻易分配给你，前期都要你自己去找人，自己去找关系，而这，往往是需要非常漫长的时间来累积。

很多初出茅庐的人都会想，公司有资源，有很多潜在的客户，为什么不拿给我去谈？他是不是不相信我的能力？

这固然是一个问题，但并不是一个很重要的问题，为什么这么说？

公司的潜在客户在社会默认的规则下，是属于在公司干了多年的老员工的，即便他可能能力不如你，但是公司还是会给他，为什么？

这是一个很简单的问题，信任。你刚到公司，把客户给给你，万一你带着客户资料跑路怎么办？这个损失是不可挽回的，所以有很多干了多年的销售有很多公司抢着要，为什么？

就是因为在日积月累中他们积攒了很多的人脉资源，这种资源是可以跟着他走的，也就是说公司得到了他，也就潜在的得到了很多潜在客户。

那么做为一个房地产销售新人怎么去找客户呢？

清明节回老家，领居家儿子小李也回来了，在门口院子里洗车。

听家人说小赵前年毕业，在杭州做房产销售，两年就买房买车，都没向家里拿钱，这么厉害？

房子买在哪儿呢？我问小赵。

城西 *** 城那儿，刚付了首付，小赵说。

我说，那你厉害的，卖房子学习很快的哈。

小赵马上说，哪里，干我们这行其实不稳定的，行情好的时候提成多，学习容易，像这几个月行情不好了，只能拿基本工资，心里也是挺慌的。

其实小赵已经挺厉害了，之所以现在不稳定，我觉得还是跟销售 *** 有关。

一般传统房产销售，都是公司在外面统一做广告，销售人员在售楼处接待客户。

（网图）

传统的房产销售，有三大苦恼：

01要不停找客户，卖起来很累

公司要不停地打广告，才有客户来楼盘看房，大部分客户都是来询价为目的，要接待好几波人，才能成交一套，人累心累。

现在卖房不像10年前，大家抢着买，而且一个客户买了后，生意就结束了，又要新找客户。

02工作地点不固定，自己做不了主

新楼盘销售，这期卖完了，又换一个地方，一会儿城东，一会儿城西，没有固定工作地方，很不自由。

03只是给公司打工，没有积累

房产销售受调控政策影响很大，好得时候，客户接待不过来，不好的时候，冷冷清清。如果不想做了，换个工作，就得重头开始，没积累性。

你可以写写文章，把你打造成房产网红，我跟小赵说。

小赵听了好像不太懂，问我，你说的是在口碑网、安居客上注册个人资料，然后放房产信息，这个 *** ，我们每个人都做的，信息太多，从网上联系我们的挺少的。

我跟他说，不是的，那样太简单了，你要写写文章，搞个自媒体，专门解决要买的人一些问题，获得粉丝。

做房产网红销售房产，有三个好处：

1.客户指定来找你

你写了文章，自然有买的人会来看，帮他解决了问题，他就会信任你，加你微信。你可以根据客户需求，给他做房产咨询，帮助他找到合适的房源。

2.可以自己选择工作地点

等你有了很多粉丝，就不是你想找机会，是机会来找你了；你可以跟其他人合作，卖其他楼盘房子，甚至卖二手房，选择余地很大，非常自由。

3.一个客户可以赚多次钱，可做长久生意

帮客户解决了很多问题，帮助他找到他满意的房子，你的服务很专业，他就很信任你，会帮你转介绍；同时你还可以在微信上给他介绍诸如装修之类生意。

比如，有很多装修的公司，就是在业主群里、楼盘边上，先免费给人提供验房服务，提供装修初步设计服务，以后被服务的业主，就留下来请他们装修了。

哦，姐，我有点懂你的意思了，你这个思路听着挺实在的，那个房产网红我真能行么？具体怎么做呢？小赵问。

我说，你看过杭州电视台房产频道么，每天会请两三个房产专家与主持人一起做节目，然后专门有市民打 *** 到节目里，把自己多少预算，想要买什么房子，告诉专家，然后专家给他建议哪些楼盘合适他。

这些专家就是房产网红，他们学习就很轻松了，你也不用太羡慕他们，只要你把我的思路理解了，做起来很简单，你肯定能做成。

做房产网红，要从三个方面展开：

01

写文章，积累粉丝

去微信公众号、头条号，百度百家号上注册一个名字，然后写跟杭州房产相关的文章，可以以微信公众号和微信号为主。

我们普通老百姓一辈买个房子，刚开始什么也不懂，所以都很慎重，不会随随便便做决定，肯定要学习房产各种知识，了解房产行情，各个楼盘开发商情况。

你可以站在业主角度，去写文章，帮助和解决客户的问题。

你写上100个问题，人们就会觉得你很专业，就会很信任你，会加你公众号和微信号，成为你的粉丝。

这些看了你文章后加你的人，肯定都是要买房的潜在客户，你推荐房源就很容易成交。

02

整合各个楼盘资源

等你粉丝多了，你在业内就会慢慢出名，客户还会帮你推荐粉丝。

很多房产商也会主动找你合作，甚至电视台可能还会请你去做房产类节目。

你在粉丝眼里就是专家，你的工作就像医生一样，帮别人咨询，粉丝找你买房，就像医生开方抓药一样。

03

后端赚大钱

业主在你这儿买了房以后，后面还有装修，买家具，他的住房消费才刚刚开始，装修、家具的销售收益不会比卖房少，他们加了你的微信以后，你完全可以趁热打铁，继续服务他们。

很多卖家居的网站，提供详细的验房知识，验房在线工具，还有提供“装修须知”之类电子书下载。

客户看了这些验房和装修知识，对他们帮助很大，以后装修好了，自然就这网站上买家具了。

所以，你也可以给你的粉丝继续提供这些“知识产品”、“装修流程及注意事项”，继续给他们服务。

具体变现模式无非是把你的粉丝与装修公司、家具商店作嫁接，设计的模式要注意利益合理分配，要让粉丝通过你得实惠，让商家通过你促进销售赚更多钱。

比如：现在很多建材、家具品牌厂家都会在各地，组织经销商开团购促销会，价格比平时便宜很多，组办方会设计一张100元左右的门票，非常有吸引力，业主买了门票，团购当天还有赠品送。

你有粉丝，就可以向粉丝卖这个门票，你的粉丝去了会场通常都会订购建材、家具，由于门票上注明是你推荐的，后面商家就会给你家具销售佣金。

这些建材、家具佣金都是非常可观的，一个客户一次装修都要20万以上。

假设通过你的推荐，一个业主可以为你带来5000元佣金，你一年只要介绍200个业主，轻松赚100万元。

小赵越听越兴奋，姐，你的思路好牛B，能听到你的建议，我这次回家太值了。

真的呀？我笑着问。

真的，我们公司也会请一些讲营销老师来上课，上一天课，听我们老总说要给他10多万培训费，你讲得这些绝对比那些老师有用。我回去一定要好好按你说的去做，做成了请姐吃饭。

看，多有前途的一个小伙子啊。

*** 都是共同的，并不局限地域，题主可以参考一下

以上三个方面，只是一个比较粗的框架，具体操作还是有很多细节，需要去落地执行。

一直专注于引流、成交问题，以下问题有机会在其他回答下更，欢迎交流探讨学习。