本期报告核心要点:
*今年年底、明年1月、7月将是房企境内外债券到期高峰,总到期规模(包括到期、提前还本、转卖、永久赎回)在1500亿元左右,下一个高峰在明年3、4、6、8月。
*目前,房地产开发行业整体已迎来流动性的注入。预计明年一季度流动性僵局将得到解决,但届时将迎来偿债高峰。明年一季度的偿债高峰,可能是本轮民营房企的最后一次大考。只有经过“大考”,才能确认合适的机会。
21世纪资管研究院研究员唐曜华 实习生王雪、邸若禹 综合报道
近期,房地产企业境内外债券违约、展期等负面事件频发,加剧了市场恐慌情绪。今年年底和明年一季度,房企将迎来债券到期的又一个高峰,在到期还本的巨大压力下是否会引发又一波违约,将引起市场关注。
在融资和销售两端都“受伤”的民营房企如今举步维艰。中信证券认为,民营房地产企业常规开发和项目 *** 面临梗阻,母公司层面融资渠道几乎冻结,导致现金流循环受阻,最终使市场下滑进入前所未有的深度。在这种资本回报不佳的情况下,民营房企能否承受住成熟的压力,挺过“大考”,将是市场关注的焦点。
房企债券到期压力大,民营房企将迎美元债偿债高峰
方正证券表示,整体来看,今年年底、明年1月、7月将是到期高峰期,到期总规模(包括到期、提前还本、转卖、永久赎回)在1500亿元左右,明年3
4月、4月、6月、8月为第二高峰,总到期约1200亿元。
从债券种类来看,截至11月19日,信用债现有规模达12941亿元。明年到期或提前偿还、永远回售和赎回的债券总规模为4878亿元,以7月和8月为到期高峰。美元债券现有规模为1981亿美元,2022年
2000年到期的债券总额为552亿美元,将于明年1月、4月和6月到期。此外,房地产ABS也将在今年年底和明年年初迎来到期高峰。
具体房企方面,据方正证券统计,截至11月19日,2021年、2022年信用债到期的样本房企中,有11家超过100亿元。
家,其中部分样本房企到期集中度超过60%,到期压力较为突出;美元债方面,样本房企中,2021年和2022年美元债到期超过15亿美元,涉及5家房企;样本房企
2021年和2022年,ABS到期规模超过200亿,涉及4家房企。
中信证券认为,对于民营房企而言,明年一季度境内债券不构成到期压力,但已发行美元债券将进入偿债高峰;中国程心国际还认为,样本主体的高收益民营房企将在明年一季度迎来偿债高峰。
中国程心国际根据明年年底前美元债券的到期和转售规模,进一步将其整理后的样本分为四个等级:
*之一档包括15亿美元以上的实体,包括大型民营房企凯撒、幻想曲、融信,其中幻想曲10月4日到期的美元债未能如期兑付;凯撒目前面临理财产品到期、美元债展期的压力;一家大型民营房地产企业到明年底需要支付61.2亿美元的债券,债务压力巨大。
*第二档是10亿至15亿美元的实体,包括新城、研发;f、敏捷、融创、阳光城、合景泰富、奥园、郑融、世茂。其中,阳光城的三笔美元债务均已展期,不排除到期偿债压力将持续降低
在债务融资方面,目前民营房地产企业的债务融资遇到了很大的障碍。截至11月29日,据中信证券统计,2021年10月以来,民营房地产债券一级市场仅发行1只新债,规模10亿元,净偿还294亿元。新的美元债券市场也几乎冻结,10
1月以来,发行人民币美元房地产债券规模14.6亿美元,净偿还50.1亿美元。最近两个月发行了8只债券,其中6只债券的票面利率超过10%。信托融资也持续失血,11
每月房地产信托成立,规模217亿元,净还款305亿元。
此外,中信证券发现
房企发行债券的利率定价呈现严重分化的状态,其中央企国企地产商定价均按照央企债国企债定价,而民营地产商则越来越多按照垃圾债的价格定价,融资成本较高。
明年一季度民营房企将迎来本轮房企风波的最后大考,明年一季度民营房企发行的美元债将进入偿债高峰,将有 182 亿美元到期,而当前美元债融资困难。
明年一季度房企有望解开流动性死结
本轮民营房企发生的危机根源是资金回流渠道受阻,民营房企的现金流动陷入僵局,具体表现为常规开发流程中资金回流面临阻塞,而以往遇到流动性危机房企常用的快速回流资金的渠道―项目 *** 也受限(全行业融资难并在三道红线制约之下房企普遍不敢出手收购)。再加上受到“三道红线”政策的影响,母公司融资受到严格控制,民营房企现金流循环进入一个死结。
目前优质房企融资已明显回暖,11 月央企国企地产债净融资合计 115.1
亿元,此外,滨江、合生创展、金科、龙光等民企也有债务融资工具注册或是交易所品种获得受理、反馈。
中信证券认为地产项目 *** 市场有望于年底至明年初重启,解开民营房企现金流循环的之一个死结。
不过项目 *** 只是延寿,最终盘活资金循环仍需要项目开发与销售回款的全流程出现起色。11 月 30 大中城市销售面积已经企稳,中信证券预计随着按揭投放的加速,
房地产销售在年底至明年一季度会有所回暖,将解开民营房企现金流循环的第二个死结。
整体而言,中信证券研报认为, 地产行业有望于明年一季度重新打通现金流循环,但届时又逢偿债高峰,“大考”过后,才能确认右侧机会。
中诚信国际认为,近期地产宽信用预期升温,不过资金更多地流向高等级国有性质房企, 投资者对于民营房企的信心修复仍需时日。再融资重压下,
弱资质、高债务民营房企信用风险仍在出清、或在底部徘徊。
此轮房企危机表明“高杠杆、快周转”的经营模式已经失效,中诚信国际报告认为,在房地产行业调整压力下,房企发展需回归自身产品实力和管理能力,结合资源禀赋、在稳健经营的前提下寻找新的业务增长点,夯实信用实力。
从投资者的角度而言,短期内,今年年底和明年一季度房企已迎来到期偿债高峰,行业融资环境转暖但民营房企打通现金流循环仍需要时间,
需继续提防融资未能明显改善的高杠杆民营房企的风险,偿债压力可能比流动性改善来得更早。
而部分较为稳健的优质房企有望率先受益融资回暖,有望在此轮危机引发的地产行业重新洗牌中获得更多机会。
(报告来源:方正证券、中信证券、安信证券、中诚信国际;本文信息不构成任何投资建议,刊载内容来自持牌证券机构,不代表平台观点,请投资人独立判断和决策)
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